Bank-bank pusat di seluruh dunia telah berdebat secara berang mengenai arah kadar faedah dan anda yang akan menamatkan gadai janji kadar tetap mungkin akan melakukan perkara yang sama — mungkin dengan lebih semangat lagi.
Dengan kenaikan suku mata di kedua-dua belah Atlantik minggu ini, kadar kenaikan semakin perlahan apabila penggubal dasar bimbang tentang masalah yang semakin meningkat dalam sistem perbankan. Tetapi inflasi masih melanda – terutamanya di UK, di mana bil runcit bulanan anda mungkin menyaingi gadai janji anda.
Jadi adakah Bank of England telah melakukan cukup untuk membendung inflasi, atau bolehkah peminjam menjangkakan kadar meningkat lebih jauh? Daripada fokus pada lima hari yang lalu, nasihat saya adalah untuk memikirkan lima tahun akan datang.
Tergesa-gesa untuk membetulkan mungkin mahal. Kebimbangan bahawa krisis perbankan boleh menyebabkan AS dan ekonomi lain ke dalam kemelesetan telah menyebabkan kadar swap menurun (penunjuk pasaran kos pembiayaan jangka panjang).
Berikutan 11 kenaikan berturut-turut, bolehkah kita melihat penentu kadar berhenti seketika untuk bernafas? Dan, jika inflasi dijinakkan, bolehkah kita melihat kadarnya potong lewat tahun ini atau seterusnya – terutamanya jika ekonomi berubah menjadi yang paling teruk?
Pembaikan dua tahun yang paling tajam berharga hampir pada pariti dengan kadar asas baru 4.25 peratus, tetapi sebelum pengumuman BoE pada hari Khamis, Santander dan Halifax kedua-duanya mengurangkan penetapan lima tahun terbaik mereka masing-masing kepada 3.99 dan 3.94 peratus, dan daripada Jumaat, Seluruh Negara akan menawarkan 3.94 peratus (membuktikan peminjam mempunyai tahap ekuiti yang sihat dalam harta mereka). Kadar jangka panjang untuk tuan tanah juga telah menunjukkan tanda-tanda peningkatan.
Walaupun pasaran menetapkan harga dalam satu kenaikan lagi pada musim panas ini, selepas itu, anda mungkin tergoda untuk kadar pertaruhan akan terus jatuh.
“Ini bukan masa untuk membetulkan,” kata pengulas pelaburan Mark Dampier, sambil menyatakan bagaimana pasaran bertindak balas terhadap kejatuhan daripada kehancuran Silicon Valley Bank. “Perkara sudah mula pecah dalam kitaran kadar faedah ini dan, memandangkan keadaan ekonomi, saya tidak dapat melihat bagaimana kadar boleh menjadi lebih tinggi. Ya, kebanyakan orang mahukan ketenangan fikiran, tetapi jika anda mampu mengambil risiko, saya akan mencari penjejak.”
Untuk menilai selera risiko anda, gunakan kalkulator gadai janji dalam talian untuk mengetahui jumlah yang anda boleh simpan — atau perlu bayar — jika kadar bergerak sama ada (kegemaran saya ialah Pakar Menyimpan Wang).
Dengan bercakap tentang masalah kredit yang akan datang, pemberi pinjaman semua akan mengejar peminjam dengan pendapatan yang baik dengan banyak ekuiti di rumah mereka. Ada yang percaya ini boleh membawa kadar serendah 3.5 peratus pada penetapan lima tahun menjelang akhir 2023.
Ia akan menjadi lebih sukar bagi mereka yang mempunyai gadai janji besar yang membiayai semula buat kali pertama — dan kita semua perlu melihat skor kredit kita seperti elang.
Berikut ialah beberapa strategi gadai janji semula yang praktikal untuk anda fikirkan semasa anda mendekati keputusan kadar faedah besar isi rumah anda sendiri:
Masa untuk penjejak?
“Kadar penjejak pantas menjadi hitam baharu,” kata Andrew Montlake, pengarah urusan broker gadai janji Coreco. Dia berkata pelanggan yang lebih kaya “yang mampu mengambil risiko” berkemungkinan besar akan memilih mereka.
Kelebihan utama adalah fleksibiliti. Tidak seperti tawaran kadar tetap, gadai janji penjejak jarang membawa caj pembayaran balik awal. Jadi jika kadar turun, atau pasaran bergerak menentang anda, anda boleh gadai janji semula kepada pembetulan pada bila-bila masa tanpa penalti (perhatikan bahawa yuran pengaturan sebanyak £999 secara amnya serupa dengan pembetulan).
Broker L&C Mortgages melaporkan bahawa satu daripada lima pelanggannya menggadai janji semula menggunakan penjejak atau kadar diskaun (biasanya ditawarkan oleh bangunan persatuan dan berharga diskaun kepada SVR mereka, mereka boleh mempunyai keperluan hartanah yang agak khusus).
Pada masa penulisan, Chorley Building Society menawarkan kadar pembolehubah diskaun sebanyak 3.8 peratus, dan Barclays mempunyai penjejak dua tahun pada 4.39 peratus untuk pelanggan Premier dengan 60 peratus pinjaman kepada nilai.
Montlake menambah bahawa dengan beberapa pemberi pinjaman, adalah mungkin untuk pergi 50:50 dan membahagikan pinjaman anda antara penjejak dan kadar tetap.
Bersedia untuk menukar – kemudian parit
Anda boleh merundingkan perjanjian kadar tetap anda yang seterusnya enam bulan sebelum pembetulan semasa anda tamat. Walau bagaimanapun, “Jika orang mengunci kadar, ini tidak bermakna mereka perlu mengambilnya apabila tiba masanya,” kata David Hollingworth, pengarah bersekutu di L&C Mortgages.
Semak terma dan syarat dengan teliti, terutamanya jika anda menggunakan kadar baharu dengan pemberi pinjaman sedia ada anda. Tetapi jika anda mengabaikan pembetulan yang telah dirancang dan beralih kepada tawaran yang lebih kompetitif, anda tidak mungkin akan dikenakan sebarang caj, kerana yuran pengaturan biasanya perlu dibayar apabila selesai.
Broker memberitahu saya terdapat banyak kerja semula tawaran dalam beberapa minggu kebelakangan ini untuk beralih kepada kadar yang lebih rendah (di sinilah mereka benar-benar boleh menambah nilai).
Jika ini melibatkan pemindahan produk — bertukar kepada perjanjian yang lebih baik dengan peminjam yang sama — ia boleh menjadi agak pantas. Walau bagaimanapun, jika anda memulakan semula dengan pemberi pinjaman baharu, maklum bahawa ia mungkin mengambil masa sekurang-kurangnya dua bulan untuk membiayai semula dan menukar.
“Anda boleh mempunyai tempoh di mana anda beralih kepada SVR (kadar pembolehubah standard) pemberi pinjaman sedia ada anda yang kini biasanya 7.5 peratus, walaupun ada yang melebihi 8 peratus,” Hollingworth memberi amaran. Aduh!
Lebih bayar cara anda
Membayar lebih gadai janji anda untuk menurunkan nisbah pinjaman kepada nilai (LTV) dan mengakses kadar yang lebih baik adalah sangat popular — tetapi had bayaran balik biasa ialah 10 peratus daripada nilai pinjaman anda dalam tempoh 12 bulan.
NatWest menaikkan ini kepada 20 peratus untuk semua pelanggan baharu dan sedia ada (bravo) dan broker membuat spekulasi bahawa lebih banyak pemberi pinjaman boleh mengikutinya.
Kadar terbaik adalah untuk peminjam dengan nisbah LTV 60 peratus atau lebih rendah. Harga pinjaman biasanya bergerak dalam kenaikan 5 mata peratusan.
“Walaupun anda boleh membayar lebihan cukup untuk mengambil LTV anda daripada 76 kepada 74 peratus, anda boleh membuka kadar yang lebih baik,” kata Hollingworth.
Jangan lupa anda boleh membuat lebihan bayaran sebelum anda mendapatkan tawaran seterusnya. “Jika anda telah mencapai had pada gadai janji £100,000 tetapi mempunyai simpanan £10,000, hanya memohon £90,000 dengan pemberi pinjaman baharu dan berikan peguam anda dana untuk menampung kekurangan itu,” tambahnya.
Perjanjian selama sedekad?
Kadar penetapan tujuh dan 10 tahun hampir setanding dengan tawaran lima tahun, tetapi broker berkata sementara ramai peminjam mempertimbangkannya, hanya sedikit yang mahu melakukan, memandangkan penalti pembayaran balik awal.
“Mengalih pinjaman anda ke hartanah baharu adalah mungkin dengan beberapa pemberi pinjaman, tetapi ingat bahawa ini adalah kemungkinan dan bukannya hak,” kata Montlake. Jika anda perlu meminjam lebih banyak untuk membeli rumah anda yang seterusnya, anda perlu berbuat demikian dengan pemberi pinjaman yang sama.
Jika anda berada di “rumah selama-lamanya” anda dan mempunyai 10 tahun lagi untuk menjalankan gadai janji anda, ini boleh memberi anda kepastian dan menjimatkan wang untuk yuran. Tetapi bagi purata peminjam yang tinggal beberapa dekad lagi untuk menjalankan pinjaman rumah mereka, kekurangan fleksibiliti akan menjadi harga yang terlalu tinggi.
Claer Barrett ialah editor pengguna FT dan pengarang ‘Perkara yang Mereka Tidak Ajar Anda Mengenai Wang‘. claer.barrett@ft.com Instagram @Claerb
