Siapa yang tidak mempunyai senarai malu-malu pelaburan yang telah mereka tolak? Apple berkongsi apabila Steve Jobs menyertai semula pada tahun 1997. Bitcoin sedekad lalu pada 10 dolar. Seorang bekas rakan sekerja memberitahu saya ibu Hungarynya menolak Ernő Rubik sejumlah wang untuk mainan yang dia cipta.
Hilang peluang? Saya telah mempunyai begitu banyak ia memalukan. Yang paling teruk ialah Miami. Lama sebelum saya membuat jenaka tentang bandar itu di bawah air dan kehilangan pekerjaan saya, saya menolak kekayaan dengan tidak membeli harta di sana. Lelaki, adakah tempat itu berhutang dengan saya.
Ia adalah ketika saya tinggal di New York semasa waktu paling gelap krisis kewangan. Pasaran jatuh bebas. Bank meletup. Papan tanda “Untuk disewa” di mana-mana. Keruntuhan pasaran subprima di Florida menggemparkan dunia.
Seperti yang mereka lakukan, pelabur kehilangan cengkaman mereka terhadap realiti. Miami telah berakhir. Tiada siapa yang akan tinggal di Negeri Sunshine lagi. Lihat sahaja penilaian firma kereta sewa, kapal persiaran dan syarikat penerbangan — perjalanan adalah perkara yang telah berlalu.
Jelas sekali ini adalah karut dan wang pintar merampas. Seorang rakan membeli sebuah apartmen yang menghadap ke air dengan teres terbesar yang pernah saya lihat — untuk lima angka. Semua orang kata dia dah terlebih bayar.
Tetapi Miami tidak pergi ke mana-mana. Pantainya masih putih, cuacanya menakjubkan. Amerika Latin kekal hampir di kaki langit. Bandar itu pulih dan harga rumah mencatatkan kenaikan tahunan berturut-turut selama 130 bulan hingga September tahun lepas.
Saya tidak membeli — tetapi berjanji untuk mematuhi pelajaran saya. Oleh itu, telinga saya menjadi pening kerana semua orang meramalkan berakhirnya hartanah komersial. Saya teringat tentang kekalahan universal dan ekstrapolasi yang tidak logik. Saya menghidu tawaran yang biasa.
Kebimbangan adalah bahawa Covid-19 telah menyebabkan harta komersil sebagai tamparan maut – terutamanya untuk pejabat, yang menyumbang hampir separuh daripada sektor mengikut nilai. Sama seperti burung salji Amerika tidak pernah berhijrah ke Miami lagi, begitu juga pekerja telah selesai bekerja di bangunan.
Kadar kekosongan pejabat di AS, misalnya, meningkat semula di atas paras tertinggi pandemik mereka pada suku keempat tahun lalu. Di UK, hanya kira-kira 30 peratus pejabat diduduki – separuh tahap pra-Covid.
Ia kurang buruk untuk bangunan baharu dengan gim dan bilik kesihatan. Tetapi untuk apa yang dipanggil “menengah” pejabat di kawasan kejiranan omong kosong, ia sudah berakhir. Atau begitulah beruang berhujah. Perindustrian, logistik dan hartanah runcit juga menderita.
Itu hanya separuh daripadanya, dakwa penentang. Jualan hartanah komersial bergantung pada pembiayaan hutang. Kadar faedah yang lebih tinggi dan pemberi pinjaman gementar selepas Silicon Valley Bank mencekik kewangan. Buku pinjaman bank mengalami tekanan.
Itulah sebabnya bon bersandarkan gadai janji komersial juga sedang dipukul. Pelabur AS bimbang bahawa satu perlima daripada gadai janji tertunggak akan matang tahun ini, menurut data Moody, dengan satu perempat daripadanya disokong oleh pejabat.
Jika pemilik terpaksa membiayai semula pada kadar yang lebih tinggi, mereka perlu menaikkan sewa dengan ketara untuk mengekalkan nisbah perlindungan perkhidmatan hutang. Nasib baik dengan itu, kami diberitahu, terutamanya kerana nilai modal juga jatuh. Istilah “kredit crunch” kembali digunakan.
Jadi OK, pasti – terdapat risiko di luar sana. Apa yang penting bagi pelabur, bagaimanapun, adalah sama ada mereka berada dalam harga atau tidak. Amanah hartanah AS yang besar telah pun kehilangan mana-mana antara suku dan separuh daripada nilainya. Purata hasil awal untuk hartanah komersial di UK adalah melebihi 5 peratus.
Penjelasan pantas diperlukan di sini. Industri yang paling biasa menggunakan dua definisi hasil. Hasil awal ialah pendapatan sewa selepas kos dibahagikan dengan apa yang dibayar untuk hartanah. Apa yang dipanggil “kadar cap” sebaliknya menggunakan penilaian semasa untuk penyebut.
Bagaimanapun, kedua-duanya bukan sahaja lebih menarik berbanding dahulu, tetapi juga dibandingkan dengan aset lain yang menjana pendapatan, seperti bon kerajaan. Sebagai contoh, premium sepanjang 10 tahun sebanyak 1.5 hingga 2 mata peratusan untuk harta komersil UK, adalah lebih rendah daripada puratanya sepanjang tiga dekad yang lalu.
Sementara itu, sebaran antara kredit korporat gred tinggi dan bon gadai janji komersial adalah yang paling luas selama lebih daripada sedozen tahun. Sudah tentu, ini boleh bermakna yang pertama dinilai terlalu tinggi. Tetapi ia juga mencadangkan lebihan pesimisme dalam dan sekitar harta komersil – sekurang-kurangnya berbanding sejarah.
Walaupun spread tidak terlalu murah, jangan lupa ia adalah penunjuk agregat, yang termasuk sedikit hartanah komersial yang sedang bertahan — seperti pergudangan. Saya lebih tertarik dengan pejabat menengah. Ini sama ada terdapat di bangunan lama atau Hicksville.
Menurut kaji selidik CBRE terkini, kadar had untuk pejabat sedemikian melonjak dua digit di Amerika. Itu sangat berbaloi untuk dilihat pada pendapat saya. Terutama kerana saya tidak membeli hujah di mana-mana bahawa bangunan lama adalah usang – aset terkandas, dalam bahasa yang bergaya.
Ini penting kerana pejabat yang dibina sebelum 1980 membentuk hampir satu pertiga daripada stok di AS, contohnya. Dan 80 peratus daripadanya adalah yang dilabelkan oleh pelabur hartanah sebagai B atau C (A adalah yang terbaik). Ia juga hampir sama secara global. Adakah bangunan yang letih ini – seperti yang diberitahu kepada Miami – benar-benar dilakukan?
Pasti tidak. Saya telah melihat gudang terbiar di Sungai Thames berubah menjadi pad super. Wall Street adalah kediaman sekarang. Dan adakah pekerja mengambil berat berapa umur bangunan mereka? Pemula bekerja di luar garaj atau ruang industri dengan paip di mana-mana sahaja. Hanya bayar gaji yang baik dan bersikap baik, bos — kami akan datang!
Tidak, saya tidak akan membuat kesilapan Miami lagi. Pejabat belum menyertai dinosaur lagi. Tetapi adakah mana-mana pembaca mengetahui mana-mana dana hartanah yang tertumpu secara eksklusif pada penghujung pasaran pejabat global yang sepatutnya ditakdirkan? Saya tidak dapat mencari apa-apa.
Penulis adalah bekas pengurus portfolio. e-mel: stuart.kirk@ft.com; Twitter: @stuartkirk__
