Kira-kira sedekad yang lalu, Tim Harford dari FT menulis bahawa membayar gadai janji bukan lagi seperti pecut pada 1970-an dan 1980-an, tetapi telah bertukar menjadi maraton. Hari ini, ia berada dalam bahaya untuk menjadi ultra-maraton — dan itu boleh membawa masalah kepada pasaran perumahan UK, kerana ia bergelut dengan kos pinjaman yang lebih tinggi dan jualan yang lebih rendah.
Ketika baby boomer membeli rumah pertama mereka, mereka berdepan dengan kadar gadai janji yang tinggi dan inflasi dua angka, yang — seperti yang sering diingatkan oleh ramai — menyebabkan kesakitan yang serius dalam jangka pendek. Walau bagaimanapun, mereka meminjam jumlah yang jauh lebih rendah berbanding dengan pendapatan mereka berbanding pembeli hari ini dan inflasi yang tinggi dengan cepat menghakis nilai hutang tertunggak mereka.
Ia tidak menyenangkan, sudah tentu. Tetapi yang terburuk itu telah berakhir dalam beberapa tahun. Dan, terima kasih kepada kenaikan gaji, mereka dapat sama ada membayar gadai janji mereka lama sebelum tempoh mereka tamat atau berpindah ke rumah dengan memanfaatkan ekuiti perumahan mereka yang baru diwujudkan dan memulakan proses semula. Ia menyediakan asas penting untuk tangga perumahan yang, sepanjang 40 tahun yang lalu atau lebih, telah mencipta kekayaan yang besar.
Walau bagaimanapun, dalam 15 tahun yang lalu, keadaan telah berbeza. Terima kasih kepada kadar faedah yang rendah dari segi sejarah, pembayaran balik gadai janji berada dalam paras mampu milik. Tetapi untuk mengekalkannya seperti itu apabila harga rumah meningkat dan pertumbuhan gaji tidak berubah, pembeli terpaksa mengambil gadai janji yang lebih lama dan lebih lama. Dan keadaan ekonomi bermakna ramai yang mungkin terperangkap membayar gadai janji mereka untuk hampir tempoh tempoh. Pada tahun 2005, tempoh purata untuk pembeli kali pertama ialah 25.8 tahun. Menjelang 2022 ia telah meningkat kepada 30 tahun.
Tetapi itu hanya purata. Data terkini daripada persatuan perdagangan UK Finance menunjukkan bahawa syarat gadai janji melebihi 35 tahun telah menjadi lebih popular dalam kalangan pembeli kali pertama pada tahun lalu. Pada permulaan tahun 2022, kira-kira 8 peratus pembeli kali pertama mempunyai tempoh gadai janji lebih daripada 35 tahun. Menjelang Disember – selepas kadar gadai janji purata untuk penetapan lima tahun melonjak daripada 1.6 peratus kepada 5.1 peratus – bahagian itu meningkat lebih daripada dua kali ganda, kepada 17 peratus.
Jadi mengapa ini menjadi masalah? Kebimbangan paling segera ialah pembeli kali pertama memasuki pasaran perumahan yang terlalu mahal dengan memanjangkan satu bahagian pengiraan pembayaran balik gadai janji yang mempunyai ruang untuk pengembangan. Walaupun berbuat demikian boleh membantu menghentikan penurunan harga rumah, tempoh yang sangat panjang boleh menjadi ciri kekal pasaran — menggalakkan semua peminjam meningkatkan gadai janji mereka. Dan ini akan membawa akibat.
Isu yang jelas ialah jangka panjang bermakna membayar faedah yang lebih ketara — pada kadar 4 peratus, setiap lima tahun tambahan pembeli kali pertama menambah tempoh gadai janji mereka menambah kira-kira separuh pendapatan isi rumah awal mereka sebagai faedah kepada bil. Ini berpotensi menjejaskan perbelanjaan lain atau simpanan untuk pencen jika kadar kekal tinggi dan gaji tidak berubah lagi.
Memilih jangka masa yang lebih panjang pada permulaan gadai janji juga mengehadkan pilihan mereka jika mereka menghadapi kesukaran. FCA telah mengesyorkan melanjutkan tempoh untuk membantu peminjam sedia ada yang bergelut dengan pembayaran balik yang lebih tinggi. Umur persaraan akan menjadi had kepada sejauh mana mereka boleh pergi. Kebanyakan terma telah pun ditamatkan menjelang persaraan (98 peratus menjelang umur 75 tahun), itulah sebabnya kami melihat istilah yang lebih panjang digunakan lebih banyak oleh pembeli kali pertama daripada berpindah rumah.
Tetapi masalah yang paling merosakkan ialah sementara tempoh gadai janji yang lebih lama boleh membantu pembeli kali pertama mendapatkan apa yang mereka fikir adalah tangga perumahan, ia sebenarnya mengehadkan keupayaan mereka untuk memanjatnya.
Ini kerana jangka masa yang lebih panjang memperlahankan keupayaan anda untuk membina ekuiti, memandangkan lebih banyak pembayaran balik bulanan anda pergi ke arah kos faedah pada tahun-tahun awal daripada membayar balik modal. Sebagai contoh, pada kadar gadai janji semasa, selepas lima tahun peminjam dalam tempoh 25 tahun akan membayar balik lebih daripada dua kali ganda jumlah ekuiti peminjam dalam tempoh 40 tahun — ekuiti yang kemudiannya boleh digunakan untuk langkah seterusnya. Pada masa pertumbuhan harga rumah yang perlahan, atau kejatuhan harga, ia juga boleh meningkatkan risiko ekuiti negatif.
Dan itu jika keadaan ekonomi membolehkan tangga perumahan wujud di tempat pertama. Kenaikan gaji mungkin mencadangkan bahawa berdagang dari flat ke rumah ke rumah yang lebih besar pada masa ini mungkin, tetapi kejatuhan harga menjadikannya lebih sukar.
Akhirnya, gambaran ekonomi sepanjang hayat gadai janji 35 tahun lebih ini akan menjadi faktor utama sama ada pembeli kali pertama perlu menjalankan tempoh penuh terma gadai janji mereka — tetapi trajektori baru-baru ini jauh dari meyakinkan. Semoga pertumbuhan ekonomi kembali dan pertumbuhan gaji berterusan. Jika tidak, maka kita mungkin menghadapi versi pasaran perumahan pra-pandemi yang lebih ekstrem. Lebih sedikit pergerakan, isi rumah yang lebih muda terperangkap di rumah yang terlalu kecil, isi rumah yang lebih tua kurang menduduki rumah keluarga dan masa yang panas untuk semua bahagian ekonomi bergantung kepada perolehan dalam pasaran perumahan.
Bagi pembeli kali pertama hari ini, gadai janji ultra-maraton mereka boleh menjadi satu usaha yang melelahkan — namun, ia pasti lebih mudah daripada menjadi penyewa sekarang.
Neal Hudson ialah penganalisis pasaran perumahan dan pengasas perundingan BuiltPlace
Ketahui tentang cerita terbaharu kami dahulu — ikuti @FTProperty di Twitter atau @ft_houseandhome di Instagram
