Penulis ialah penyunting penyumbang FT
Terdapat hujah clickbait bahawa oleh kerana Rizab Persekutuan telah menaikkan kadar faedah AS setakat ini dan begitu pantas, bank-bank kecil — yang menyediakan hampir 70 peratus pinjaman hartanah komersial — berkemungkinan akan mengalami kemungkiran yang ketara, dan apabila pinjaman itu menjadi teruk, mereka akan menghadapi masalah kesolvenan. Tetapi untuk menguraikan Mark Twain, “laporan kematian bank sangat dibesar-besarkan”.
CRE memang menimbulkan risiko kepada pemberi pinjaman AS, tetapi mereka harus boleh diurus. Menurut penganalisis Bloomberg, bank dan simpanan AS memegang 39 peratus hutang hartanah komersial terkumpul. Daripada itu, pemberi pinjaman kecil – yang ditakrifkan oleh Rizab Persekutuan sebagai mereka yang berada di luar 25 teratas berdasarkan aset – memegang kira-kira dua pertiga. Kira-kira 32 peratus daripada jumlah hutang CRE dibungkus semula ke dalam sekuriti bersandarkan gadai janji komersial (CMBS) yang dipegang oleh agensi persekutuan dan kumpulan gadai janji. Dan sekitar 10 peratus daripada pinjaman CRE dipegang oleh syarikat insurans.
Memandangkan bank masih merupakan kategori terbesar pemberi pinjaman CRE dan oleh itu yang paling terdedah kepada risiko, kegagalan bank pada pertengahan Mac dan kemungkiran berprofil tinggi baru-baru ini di AS oleh syarikat gergasi hartanah seperti Brookfield dan Pimco telah menekankan potensi tekanan. Menurut S&P Global, bilangan bank yang melebihi panduan kawal selia mengenai penumpuan pinjaman CRE meningkat untuk suku ketujuh berturut-turut dalam tiga bulan terakhir tahun lepas.
Hartanah komersial sedang menghadapi tiga cabaran. Kadar faedah yang meningkat telah mengurangkan nilai semasa bersih hartanah dan telah meningkatkan kos gadai janji. Menurut Indeks Semua Harta Nasional RCA CPPI, harga hartanah komersial AS telah jatuh 9 peratus dalam tempoh tujuh bulan berturut-turut yang lalu. Penurunan ini, apabila tahunan, adalah yang terbesar sejak 2010. Menurut Trepp, $270bn dalam gadai janji komersial yang dipegang oleh bank ditetapkan untuk matang tahun ini, yang tertinggi dalam rekod. Kadar faedah yang lebih tinggi bermakna melancarkan hutang itu akan menjadi mahal. Akibatnya, volum jualan telah menurun ke tahap yang tidak dilihat dalam sedekad (tidak termasuk kedalaman wabak). Dan akhirnya sewa di CRE telah menjadi lembut kerana peralihan kepada bekerja dari rumah telah mengurangkan permintaan untuk ruang pejabat.
Adalah mudah untuk memikirkan hartanah dan mempunyai kilas balik automatik ke tahun 2008, apabila gadai janji kediaman menyebabkan sistem kewangan global bertekuk lutut. Tetapi hartanah komersial hanya menyumbang kira-kira 30 peratus daripada pasaran gadai janji AS, menurut Capital Economics. Jumlah keseluruhan yang dipinjamkan terhadap bangunan komersial adalah jauh lebih kecil daripada pinjaman yang diberikan untuk membiayai rumah rakyat.
Lalai mungkin mengambil sedikit masa untuk menjadi kenyataan. Model Strategas daripada 25 bank dengan peratusan tertinggi pinjaman CRE menunjukkan bahawa hanya satu yang mempunyai risiko mungkir yang tinggi dalam tempoh 12 bulan akan datang dan hanya dua yang lain menunjukkan risiko yang tinggi. Delinkuensi kekal rendah, sebahagiannya kerana pertumbuhan sewa — walaupun lemah — telah stabil dan penghunian terus bertambah baik berikutan wabak itu.
Jurubank juga telah mempelajari pengajaran pinjaman subprima pada tahun 2008. Tinjauan Pendapat Pegawai Pinjaman Kanan Fed mendedahkan bahawa hampir 70 peratus bank mengetatkan piawaian pinjaman untuk kredit CRE pada suku akhir 2022. Lebih separuh daripada bank menjangkakan syarat pemberian pinjaman akan berterusan mengetatkan tahun ini merentas semua kategori CRE.
Akhirnya, tidak semua CRE adalah sama. Pinjaman pejabat adalah yang paling berisiko, terutamanya pinjaman dengan kadar terapung yang dipinjamkan terhadap bangunan pencakar langit tinggi. Menurut Bloomberg, 10 peratus daripada CMBS untuk pejabat yang akan matang tidak lama lagi sudah tertekan dan tambahan 32 peratus berada dalam senarai pemerhatian. Tetapi pekerja bangunan pejabat besar tidak akan kembali, dan cenderung berada di bandar besar seperti San Francisco dan New York, di mana pinjaman CRE selalunya diambil daripada bank yang lebih besar. Ujian tekanan Fed menunjukkan bank besar harus mempunyai modal dan penampan kecairan yang diperlukan untuk menyerap kerugian akibat urus niaga yang teruk.
Bank yang lebih kecil cenderung mempunyai pengetahuan tempatan tentang keadaan hartanah dan hubungan yang kukuh dengan peminjam. Bank komuniti khususnya cenderung lebih terdedah kepada pinjaman untuk bangunan kecil pinggir bandar, dan pinjaman kepada pembina kediaman yang dicagarkan dengan tanah. Kebanyakan “pinjaman CRE” mereka adalah untuk projek seperti pejabat doktor dan peguam — perniagaan yang tidak mungkin gagal dalam persekitaran ekonomi semasa.
Sesetengah pinjaman akan sentiasa gagal dalam masa yang sukar, dan goyah bank baru-baru ini telah mencetuskan kebimbangan mengenai CRE sebagai kasut seterusnya yang akan jatuh. Kita seharusnya menjangkakan beberapa kemungkiran kerana kadar faedah terus meningkat. Tetapi sifat pinjaman CRE menunjukkan kebimbangan terhadap redux 2008 juga sangat dibesar-besarkan.
